Прогнозы инвестиционных трендов на рынке коммерческой недвижимости

Автор: партнер ООО "А8 Практика"

 Андрей Тихомиров

Резкое падение цен на нефть, массовый отток капитала и растущее восприятие риска оказали сильное давление на рубль в 2014 году и подорвали доверие к рынку коммерческой недвижимости.

Последний квартал года был особенно плохим: рубль по отношению к доллару обесценился на 31,47%, а к евро на 27,81%. Рост экономики замедлился в 2014 году и продолжит свое значительное снижение в течение следующих 4 кварталов. Консенсус-прогнозы свидетельствуют о глубоком спаде экономического роста в этом году.

На конец 2014 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость составил 3,5 млрд. долл., снизившись в годовом сопоставлении на 57%.

Прогнозируется, что в 2015 году инвестиции в коммерческую недвижимость составят 3 млрд. долл., это может стать самым низким результатом за последние 10 лет, а также меньше объемов 2009 года.

            Минимальные ставки капитализации также отреагировали на текущую ситуацию на рынке. Для активов, сданных по рыночным ставкам, в Москве с арендным потоком и имеющимся заемным финансированием в иностранной валюте ставки капитализации в 4-м квартале выросли на 50 б.п., достигнув 10,0% для офисов, 10,25% для торговых центров и 11,75% для складов.

            В то же время на рынке отмечается несоответствие ожиданий покупателей и продавцов, аналогичное периоду 2008-2009 годов. Оно зачастую является препятствием для заключения инвестиционных сделок купли-продажи объектов недвижимости. В условиях, когда стоимости снизились с недавних высоких уровней, потенциальные продавцы пока не готовы расставаться со своими активами. Так как коммерческая недвижимость – это актив, требующий хорошего понимания дальнейших перспектив, потенциальные покупатели хотят стабильности и не хотят рисковать, покупая на таком волатильном рынке.

            В 2014 году локальные инвесторы в значительной степени доминировали на рынке, их доля составила 76% от общего объема инвестиций 2014 года по сравнению с 55% в 2013 году. Российские инвесторы чувствуют себя более комфортно на рынке во время экономических трудностей и проявляют большую активность. Тем не менее, иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением и готовностью рисковать.

            Прогнозируется, что данная тенденция продолжится и в 2015 году: местные игроки обычно более активны во времена экономической неопределенности. Тем не менее, в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний, готовых входить в сектор. Среди новых инвесторов на рынке России могут быть представители Азии и Ближнего Востока, например, из Китая, ОАЭ, Катара.

            По сравнению с 2008-2009 годами ожидается меньшее количество продаж активов, выступающих залогом по долгу. Сделки с объектами недвижимости, которые выступают залогом, могут снова появиться на рынке в случае возникновения проблем у заемщиков с обслуживанием долгов.

            В 2014 году инвестиции в недвижимость были более диверсифицированы по секторам в сравнении с предыдущим годом.

            Офисный и торговый сегменты привлекли 19,2% и 14,3% от общего объема инвестиций соответственно, а сделки с многофункциональными комплексами составили 24,7%. В 2013 году инвестиции в офисную и торговую недвижимость преобладали на рынке: их доли составляли 36,7% и 37,4% соответственно.

            Ожидается, что в 2015 году офисные активы будут пользоваться спросом главным образом из-за качества объектов. Кроме того, некоторые компании могут воспользоваться данной ситуацией на рынке для покупки офисов под собственные нужды. Доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70% от общего объема транзакций – в кризисный 2009 год на этот сегмент пришлось 77% вложений.

            Доля сделок с торговой недвижимостью может составить 15-20% (в 2009 году – 13%). Остальные инвестиции распределятся между складами, отелями, мультифункциональными центрами и жильем.

            В период неопределенности активы, расположенные в Москве, по-прежнему остаются самыми привлекательными для инвесторов: в Москву вложили 82% от общего объема 2014 года (84% в 2013 году), доля Санкт-Петербурга составила 9% (6% годом ранее), регионы привлекли 9%. В 2015 году инвестиционный интерес будет сосредоточен на наиболее стабильных московских активах.

            Специалисты компании А8 Практика прогнозируют значительный рост сделок на рынке коммерческой недвижимости в 3-4 квартале 2015 года. В частности, прогнозируется рост сделок в секторе складской и торговой недвижимости.